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企业房产租赁应巧作纳税安排

发布时间:2013-08-19 字体: 放大 缩小 作者: 阅读数:915
 

  房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。虽然房产税是小税种,在纳税人的税负构成中所占比例很小,但仍有筹划的空间。如房产税暂行条例规定了一些减免税条款,符合条件的企业可加以利用。比如,按规定,在房屋大修停用期间,可以免征房产税,前提是纳税人向税务机关提出申请,而有的纳税人由于疏忽没有申请,导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。本文通过案例,就企业如何进行房产税筹划进行分析。

  设备和厂房分开租

  企业租赁大都涉及房屋租赁,例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等,根据规定,要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施,比如机器设备、办公家具、附属用品等,税法对这些设施并不征收房产税。如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里,这些设施也要缴纳房产税,从而增加了企业的税负。

  例如,某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B,双方谈定厂房连同设备1年的租金是200万元,并据此签订了租赁合同。内容大致是:甲方A同意将厂房连同设备租给乙方B,乙方B支付厂房和设备租金1200万元。合同签订后,乙方B先付一半的租金,年底再付另一半租金。

  如果没有筹划,按照这份合同,甲方要缴纳税款如下:缴纳房产税:200×12%=24(万元);缴纳营业税:200×5%=10(万元),两项合计34万元。也就是说,依据这个合同,机器设备也缴纳了12%的房产税。如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同,即厂房出租合同与设备出租合同,规定甲方以每年100万元的租金出租厂房,每年100万元的租金出租设备。两项租金合计仍为200万元,但因设备出租不涉及12%的房产税,纳税总额因合同内容的改变而发生改变。甲方A出租厂房缴纳房产税:100×12%=12(万元),依据200万元和5%的税率缴纳10万元营业税不变;设备出租不涉及房产税,即节约了12万元。甲方A纳税总额从34万元减少到22万元,税负下降了35.29%(12÷34)。

  以房产出资,不如租入房产

  目前,许多公司在创立初期,因为人员少,业务量不多,为节省费用,加之对税收规定不熟悉,只顾以最方便、最快的方式把工商执照办下来,直到纳税时才发现问题。比如,几个人办一个公司,约定有的股东以现金出资,有的股东以实物包括设备、房产出资,公司很快办起来了,到纳税时股东才发现,接受房产出资还不如租入房产使用。原因就是房产成了公司的房产后,需要缴纳房产税。如果是租赁,既不需要缴纳房产税,租金又可以在税前扣除。

  例如,两个自然人AB办了一家咨询公司,员工有5人,为节省费用,A用自家的住房注册了办公地点。公司登记成立后,AB到地税机关办理税务登记,税务人员发了一张下月需要缴纳税款的申报表,其中房产税税款预计高达1.68万元。公司的注册资本就10万元,办理各种登记已经花了5000多元,现在一分钱还没挣,就要缴纳1.68万元的房产税。A不解地提出:“房屋还是原来的房屋,以前一直都不缴税,怎么用它办了一个执照,每年就得缴这么多税?”税务人员解释说,A的房产购入价达200万元,属于个人非营业用房产,按规定免缴房产税。现在把它用来开公司,已经变成了营业用房,按房产税暂行条例的规定,需要缴纳房产税。也就是说,把房产无偿提供给公司使用,需要按房产余值计算房产税。房产余值为房产原值减去30%计算,税率为1.2%。A的房产原值为200万元,则房产余值为140万元,需要缴纳的房产税就是每年1.68万元。

  那么,该案例有没有筹划的空间?那就是签订房屋租赁合同。房主的房屋现在是属于公私合用,居住、开公司用的都是同一个房屋,公司就5个人,实际使用面积也就是楼上两个房间,其他仍然是居住所用。如果事先和公司签订一个房屋租赁合同,将楼上面积按每月1000元租给公司使用,并用这个租赁合同向工商、税务机关办理登记,就可以减少房产税。因为按房产税暂行条例的规定,房产出租的,按租金收入计算缴纳房产税,而且房产税的纳税人变成了个人,而不是公司。这样算来,房主出租居民住房,每年收入为12000元,房产税按12%计算,每年仅需缴纳1440元的房产税。

  出租变为仓储

  房产税的计征方式有两种,一是从价计征,二是从租计征。从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据,即按房产原值一次减除10%~30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税,是以房屋出租取得的租金收入为计税依据,税率为12%。由于房产税有两种计税方法,不同方法计算的结果必然有差异,也必然会导致应纳税额的不同,这就有了筹划的空间。企业可以根据实际情况选择计征方式,通过比较两种方式税负的大小,选择税负低的计征方式。

  例如,A企业现有5栋闲置库房,房产原值为2000万元,企业将闲置库房出租收取租赁费,年租金收入为200万元;企业应纳房产税200×12%24(万元);应纳营业税200×5%10(万元);应缴城建税及教育费附加10×(7%3%)=1(万元),共支出35万元。

  要降低高额的房产税,必须把单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务,也就是改变收入的性质,把租赁收入变为仓储服务收入。房屋租赁要按租金收入的12%缴纳房产税,仓储保管则是按房产余值的1.2%缴纳房产税。从企业现在的房产价值(扣除比例为30%)和租金收入来看,按房产余值计算缴纳的房产税肯定低于按租金收入计算缴纳的房产税。为此,该企业可以作如下筹划:企业配备保管人员,将库房改为仓库,为客户提供仓储服务,收取仓储费,年仓储收入为200万元,但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。采用仓储筹划,应纳房产税为2000×(130%)×1.2%16.8(万元);应纳营业税200×5%10(万元);应缴城建税及教育费附加10×(7%3%)=1(万元);应支付给保管人员2万元,共支出29.8万元。由此可见,筹划后比筹划前房产税少支出2416.87.2(万元),房产税税负降低了30%(7.2÷24)。

  尽管出租变为仓储后,要相应增加人员和设施费用,但相对于节约的房产税税金来说,企业总体算下来还是划算的。

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