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如果这样,肯定就是那样 ——人防、车位那点事

发布时间:2018-01-25 字体: 放大 缩小 作者: 阅读数:161

看到这个题目,各位肯定感到非常好奇,这是“神马”呀!

是的,一个税务专业的人,用这样的题目说明税收业务确实有点新鲜,不是讲创新嘛,那就这样了!

土地增值税争议较大,所以有人戏称为 “土地争执税”,自2006年房地产调控开始到目前,经过十多年的博弈,基本上达成了一种平衡:清算单位、计算项目、清算面积、分别计算增值额的方法、人防工程和地下车位处理等等,假设这个平衡中的哪怕一项被打破,连锁反应自然都是难免的。

今天我们讨论的是地下人防、车位那点事。

如果假设是开发项目的“地下人防和车位”,按照题目的格式,就是“如果人防、车位不属土地增值税清算范围,肯定就是那样”,这个“那样”就是本文想说的内容。

我们知道,开发项目配建的人防工程和地下车位,暂时不论产权属于谁、能否转让等,属于开发项目的一部分或者是组成部分,应该是没有问题的,这个应该是共识。

我们的问题是“如果人防、车位不属土地增值税清算范围”,如果开发企业配建的地下车位因不能办理产权登记或者权属的变更登记,就不能作为转让或者销售,由此不属于土地增值税的征税范围,那么相关收入不征收土地增值税,其成本费用不得扣除。应该回答的问题是“肯定就是那样”,这个“那样”说白了就是会引起的后果。

首先我们说如果是“这样”,对纳税人税收负担的影响。假设在开发项目收入不变的情况下,地下人防、车位成本费用不得扣除,那就意味着扣除的减少,增值额的增加,税负肯定会增加。问题是不得扣除的金额如何确定?一般情况下地下人防、车位和地上为同一结构,地下为地上的基础,不可能单独作为成本对象归集、分摊开发成本,即使强行核算,估计也很难保证不扯皮,唯一的办法就是按平均成本和对应的面积计算,也就是总的开发成本除以包含人防工程与地下车位面积的可售商品房面积计算平均单位成本,然后乘以人防面积加地下车位面积,开发成本总额用C表示,计算公式如下:

不得扣除的成本费用NC=开发成本总额C/(可售面积K+人防和地下车位面积R)×人防和地下车位面积R

可以扣除的成本费用YC=开发成本总额C/(可售面积K+人防和地下车位面积R)×可售面积K

C=可以扣除的成本费用YC+不得扣除的成本费用NC

不难看出,开发项目如果是一个清算单位,开发成本被分为两块,一块是可以扣除的YC,一块是不得扣除的NC,扣除少了增值就会增加,自然税额增加。

有人会说,假设不成立呀!不纳入土地增值税清算的话地下人防和车位的收入不是也不记入,收入不算,成本不计没有影响呀!是的,但是我们要知道,全部转让情况下,不计入的收入等于不得扣除的成本费用的1.3倍多一点才没有影响。分析如下:

假设一个开发项目,地下人防和车位建筑面积为R,可售面积的单位成本为C/K,用c1表示,含人防、车位的单位成本为C/(K+R),用c2表示,如果R大于0,则c1>c2,不得扣除的成本费用就是可售面积单位成本减少的部分,也就是(c1-c2)×K,或者是人防、车位的成本c2×R的部分。收入每平方米的售价为s,如果不增加也不减少土地增值税税额,那就得人防、车位的全部收入等于上述不得扣除的1.3倍加上计算的附加税费(增值税为价外税,用t表示人防、车位收入附加税费率),计算公式如下:

s=(c1-c2)×K或者c2×R×1.3+s×t

不难看出,如果这个关系式不等,s< (c1-c2)×K或者c2××1.3+s×t,说明不得扣除金额大于不纳入清算范围的收入,税款增加;如果小于,说明不得扣除金额大于不纳入清算范围的收入,税款减少。

假设某项目开发成本总额42600万元,可售面积50000平方米,人防、车位面积17000平方米,人防、车位含税收入3970万元,每平方米2335元。

C1=42600/50000=8520

C2=C/(K+R)=42600/50000+17000= 6358

t=3,970/1.05×5%×12%=22.69

NC(不得扣除金额)

=8520-6358)×50000

=10809×1.3+23

=14074

也就是说,当地下人防、车位单位售价为每平方米8279元,每个车位35.6万元左右才可能不增加土地增值税,本例中单位售价2335元,相差5944元每平方米,多交土地增值税每平方米至少1783元,本例多交土地增值税3031万元。

有人会问,为啥人防、车位的收入等于不得扣除金额的1.3倍不影响?道理很简单,土地增值税按照增值额的一定比例计算缴纳,当收入等于扣除项目金额,也就没有增值,所以不会产生增值额,也就不影响,如果收入小于不得扣除金额,相当于一部分扣除项目金额没有扣除,征税增值额增加,就多交了税。这还没完,还要缴纳人防、车位收入视同租金的房产税,税率为12%,计算出453元,当然还会影响企业所得税提前缴纳。

看清楚了吧,如果是这样,本例中税负和原来相比至少增加了2倍还要多。

其次,税法开宗明义:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人”,应税行为和纳税主体都非常清楚。人防、车位不属土地增值税清算范围有三种情况,一是人防、车位不属于地上建筑物,二是没有转让地下人防、车位,三是转让了没有取得收入。

那么人防、地下车位是不是地上建筑物呢?我想不会有人糊涂到说不是,关键是不是“地上”,因为是地下人防、车位。如果真这么理解,你就天真了,这里所说的 “地上”不是指地面之上,而是土地承载的意思,也就是只要是建在地上的由土地承载的都是地上。《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称“细则”):第四条规定,“地上建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。” 这样看,显然是地上建筑物了。

那么是没有转让地下人防、车位吗?我们首先看啥是转让。转让者,把自己的东西或合法利益或权利让给他人也,这里的东西或者权益包括产权、债权、资产、股权、营业、著作权、知识产权转让、经营权、租赁权等等。人防、车位由开发商开发建设,资产权、收益权或者经营权属于开发商,这一点规定非常清楚,平时人防工程谁投资谁收益,地下车位由开发商投资建设,虽然没有产权,但是不能说就不会有经营权或者资产权,把人防收益权、车位资产权转让,是不是转让人防、车位呢?回答是肯定的,因为细则对转让也给了解释,指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,也就是说转让包括销售和其他方式。最为直接的解释是国家税务总局2007年发给四川省地方税务局的批复,《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007645)明确,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。意思非常明确,不管是否办理产权登记,只要是享有 “四权”并有偿转让,就要纳入土地增值税征税范围。有人要是跳起来说,这不说的土地使用权吗?那就再请示一下总局建筑物怎么办,问题是:建筑物拥有者享有占有、使用、收益、处分建筑物的权利,且有合法证据表明其实质转让了建筑物并取得了相应的经济利益是否缴纳土地增值税?

那么是没有取得收入或者取得的是租金收入吗?收入显然是取得了,但是属于啥收入要看收入的属性。因出租而取得的收入就是租金收入,因转让取得的收入就是转让收入。属于租赁收入,交易合同应确定为租赁合同,也就是在不超过20年的租期以内;属于转让收入的,交易合同为转让合同,是将其权利永久地让渡给受让方。其实税法对其早有规定,转让不动产永久使用权视为转让不动产。由此,转让收入还是租赁收入应该一目了然,如果有人认为人防、车位只能是租赁,不存在转让的说法显然是有点问题滴!

最后,需要说的是税务机关上级管下级,下级服从上级,也就是说下级不能违背上级,这是税务机关的组织原则,那么关于人防、车位下级税务机关也应该按这个原则办理,就是上级有明确规定的,下级不能另搞一套,否则泱泱大国税收岂不乱套。

那么关于人防、车位问题有没有明确规定呢?国家税务总局2006年就下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187),第四条“土地增值税的扣除项目”清楚地规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

我想应该不需要过多的解释了,“建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”

洋洋洒洒说了这么多,不知道说清楚了没有?也不知道管不管用?人微言轻,不管用也无所谓,说不说就是我的事情了!

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