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初识抵押权实现的税务风险

发布时间:2018-01-26 字体: 放大 缩小 作者: 阅读数:104

抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产,在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。抵押权能否顺利实现,对保护银行借款人权益有着非常重要的意义,而抵押权的实现及实现程度在一定情况下还取决于抵押物变现成本的高低。

如某银行以第三方提供的土地使用权评估作价30000万元,抵押贷款18000万元,贷款人到期不能偿还本息22000万元,经法院拍卖抵押物,取得拍卖收入23000万元,但是需要支付相关税费合计11500万元,受偿金额11500万元,抵押权实现50%,意味着损失本息11500万元。发生这样的损失,关键原因是没有关注抵押物变现的税收风险。

抵押权实现的前提是抵押物或者担保物变现、转移,变现就意味着产权的转移,就会涉及到税务问题,例如以房屋产权和土地使用权等不动产作为抵押物的,变现或者转移权属会涉及增值税、土地增值税、附加税、印花税、企业所得税、契税、印花税、耕地占用税、土地使用税等,如果在确定抵押物担保主债权额度时,不考虑抵押权实现时抵押物转移、变现涉及的税收问题,一定会留下巨大的风险,导致抵押权不能实现,债权无法得到有效保障。这个因税收不确定性导致的权益损失,我们称之为抵押权实现的税务风险。

识别和分析实现抵押权时可能存在的税收风险,是防范这一风险的前提。那么我们应该如何详尽地识别和分析呢?

首先,识别抵押物税务风险。识别抵押物税务风险是指保证人提供的抵押物在权属变更、转移、变现等环节可能存在的纳税金额、纳税人、纳税责任等风险进行识别的行为。由于债权人在确定抵押物担保主债权额度时缺乏对担保人提供的抵押物在后续抵押权实施、流转环节的税收风险意识,导致抵押权在最后的实施、流转环节无法实现,最终损害债权人的利益。因此,债权人需在签订抵押合同前,对抵押权实施、流转环节产生的税收风险进行了解、掌控,以便后续环节的顺利进行。如何防范,笔者认为有以下方法:

第一、在签订抵押合同前,债权人对担保人提交的抵押物进行必要的了解,获取相关登记证件和取得票据等,为以后抵押权的顺利实施提供保障。

第二、测算抵押物在各环节涉及的税收,分析纳税义务人及转嫁、实际负担人等,来确定抵押物的担保金额。

其次,抵押权的实现。抵押权实现是指债务人不能到期偿还借款本金和利息,以抵押物变现偿还本息。抵押权实现一般是通过抵押物拍卖、变卖等方式,也可能以收回抵押物的方式实现,无论方式如何,都会涉及抵押物权属的变更,因此,在抵押物进行拍卖、变卖环节所产生的税金,债权人有无能力承担就成为抵押权能否顺利实现的决定性因素。这就需要在签订抵押合同时,债权人对于抵押物拍卖、变卖环节产生的税金进行提前测算。

最后,抵押物的变现。抵押物抵账后,还可能通过变卖抵押物补偿借款本金利息,然而在此环节产生的税金,也需要债权人在签订抵押合同时进行测算。因此,债权人在确定抵押物担保主债权额度时,需要对抵押权的实现阶段、变现阶段的税收成本进行测算,以防范因抵押成本太高,抵押权无法实现的风险。


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