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相中邦维特.泰勒百货公司,起草意向书(下)

发布时间:2018-02-24 字体: 放大 缩小 作者: 阅读数:128

我还是没有弄清楚这次延期是怎么回事,约翰.哈尼建议我们再举行一次会议。这次,我带了我的律师杰瑞.施拉格,我们达成了协议。简单来说,日内斯科公司拥有邦维特.泰勒百货公司建筑,而不是地皮,对于这片土地,他们有一份租期为20年的租约。我同意以2500万美元的价格买下这栋楼和他们的土地租约。

在我看来,这只是第一步。为了建起我心中的那幢楼,我得先整合好几个相邻的部分,然后再寻找分区的差异,这是纽约房地产市场的常态,但在我处理的地皮颇受关注,发展前景很好的情况下,这意味着我所做的每一件事都将异常困难,并且要仔细考量。

最迫切的问题是保密工作。我确信,如果在我签署合同之前有人听说邦维特.泰勒百货公司要出售,那么我将永远无法达成协议。一旦邦维特.泰勒百货公司公开交易,将有很多人希望得到它,那么它的价格也将一路飙升。这就是在我和杰克达成意向之后,我要求拟定一份简要的意向书标明我们之间交易事宜的原因,那样的话,我们的竞争者就会放弃这笔交易。意外的是,杰克说:“这听起来很合理。”

杰克是一个非常聪明的人,但他并不是一个纽约人,他不知道这处房产有多抢手,它的价值使其即使在经济萧条期,仍然有很多人排队想买它。

我和杰瑞.施拉格当时就起草了意向书。杰克看了之后,他所做的唯一变动就是坚持一项条款,要求交易被他的董事会批准。当他把它递给我时,我对他说:“听着,杰克,我无法接受这项条款,在三到四周的时间里,你可能会告诉我你们的董事会不批准这笔交易,那就会否决这封意向书的所有条款”。

然后我问他是否需要得到董事会的批准才能卖掉邦维特.泰勒百货公司,他说并没有,我说那就去掉这项条款吧,他稍作思考便答应了。此次会议我达成了一笔交易,有书面凭据证明这一点。

在我和杰克.汉尼拟定了意向书但还没签署合同之前,我就去大通曼哈顿银行见一个叫康拉德.斯提芬森的人,我父亲和大通曼哈顿银行有大量的交易,所以我觉得去大通曼哈顿银行借那2500万美元最合适。我向康妮介绍了这笔交易——我买下了邦维特.泰勒百货和他们的土地租约,还有29年的时间去经营,我希望能在这块地皮上建一座摩天大楼。他说,“除非你拥有土地,否则这个租约无法证明融资的合理性。”换句话说,他不愿意给我出钱购买一块在29年之后租约到期被土地所有者接管的地皮。但我已经考虑好了。我对康妮说,“看,我有两种选择,我觉得两个都可行”

首先我告诉他,把利润比较低的项目转到办公楼里,在一楼做零售业。因为我每年支付的租金大约为12.5万美元,这算是很低的租金了,即使是当时我也很有信心我能付得起。在接下来的30年里,我的抵押贷款仍然很不错。但康妮并不完全信服,甚至我也怀疑第一种想法是我最糟糕的情况。

我解释说,我真正想做的,不仅是购买建筑和租约,还要购买土地所有权。然这样我就可以建造一栋大楼,且不用在租约到期时失去它。

当我告诉康妮,土地的所有者是公正人寿保险协会他第一次感到了兴奋。

这无疑是助我一臂之力,因为我和公正人寿保险协会的关系很好。他们在凯悦酒店的融资中占了很大比例,这时酒店还在建设中,一切都很顺利,每个人都对这笔交易感觉很好。

接下来我要做的是确定一个时间约见乔治.皮科克,他是公平房地产的负责人。那是1978年9月,在我和杰克.汉尼第一次认识的一个月后。我和乔治相识,我告诉他,我正在购买邦维特.泰勒百货公司,这块土地所有权为公平所有,我看到了一个契机,可以建立一个对我们双方都很有利的合作伙伴关系。我说,如果他们能贡献他们的土地,可以成为我的一半合伙人,我们将在这个令人难以置信的地方建造一个新的住宅和办公大楼。

公正人寿保险协会本打算坚持拥有邦维特.泰勒百货公司直到租约到期,然后直接拥有它,但我向乔治指出,不利的方面是,在纽约房地产价格开始上涨之前,他们只能通过谈判达成一份微薄的年租金。我还告诉乔治,我的另一个选择是改造现有的建筑,在未来的30年里赚到更多的钱,但仍能获得可观的利润。事实上,我不敢保证为这样的交易融资,但我不希望他认为与公正人寿保险协会的合作是我唯一的选择。然后他就可以肆无忌惮地和我讨价还价。

幸运的是,乔治立刻接受了合作的想法,他怀疑我是否能得到必要的区域来建造我所想到的巨大建筑,但他也看到了我在Commodore(与苹果公司同时期的个人电脑公司)所取得的成就。当我离开他的办公室时,他给了我一个承诺——相信我的承诺,我又一次发现我在应付临时承诺。


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