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一个土地增值税清算审核争执的说明

发布时间:2020-07-15 字体: 放大 缩小 作者:税言微语 阅读数:395

土地增值税引发的争议比较多,争议无奈的时候,只好说是土地“争执”税,争议正常,聊以自慰!本文想通过一个真实的事情说说个别的争议,它山之石可以攻玉,看看你关注这些事项了吗? 

为避免不必要的麻烦,涉及的纳税人及委托鉴证机构、税务机关及采购的审核机构均隐去名称,就事论事。

背景:某企业开发项目符合土地增值税清算条件,委托 M专业机构鉴证,报税务机构后,其采购的A专业机构审核,通过税务机关向某企业下发了土地增值税审核结果,要求某企业说明,因为该项目由M专业机构出具鉴证报告,企业请鉴证机构说明。

具体的主要问题及说明如下:

一、人防设施成本不得扣除问题

问题:审核结果认为,清算项目“****”测绘面积中包括的人防设施12000平方米,未向有关部门移交,应作为可售产品分摊开发成本,未售时产品成本不得扣除。

说明:众所周知,人防设施是根据相关法律法规规定强制修建,明确规定:“结合民用建筑修建的人民防空工程的设计审批、质量监督、造价审查及竣工验收,由建设行政主管部门组织,人民防空主管部门负责专业审查。” 、“人防工程平战结合应坚持有偿使用,用管结合的原则,平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”可见,人防工程与其他开发产品不同,一是必须建;二是受限制;三是无法转让。审核结果认为人防属于可售面积的理由无非是没有移交、收益权为开发商等等,但是并没有具体的规定,也不符合税法的原理和精神。

首先,未正式移交及验收,不能代表该人防设施或者工程不是人防工程,就没有公共配套设施的属性,现在没移交,不等于以后不移交。

其次,以收益权判断是否为可售面积没有依据,可售面积是作为开发商品由买卖双方可以用以交易的房产,如前所述,如果认定其为人防工程,因为有收益即为可售的开发产品是站不住脚的,有收益权而作为公共配套的开发产品还有很多,比如配建的体育设施、物业用房、棋牌室等,虽然有收益,但这种收益与投入不配比,同时其收益为管理运营收益,如果因此就认为属于可售面积,显然与事实不符。

第三,一般企业仅负责人防工程等地下房屋日常的使用管理,且仅拥有有限使用权,也未向第三方转让(包括产权或永久使用权),不能作为一般的开发产品。

综上,按照规定比例配建的地下人防应确认为公共配套设施,与超过人防面积的其他地下车位区别对待。

二、关于非普通住宅价格调整问题

问题:审核结论认为,清算的开发项目非普通住宅销售价格有失公允,也就是价格明显偏低。原因是因为按规定标准普通住房的条件之一是实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下,由此得出一个结论,清算项目的非普通住房销售价格至少应大于等于普通住房的1.44倍,据此在普通住房平均销售价格的基础上调整1.44倍作为非普通住房的销售价格计算土地增值税。

说明:不好做申辩,如果认为合情、合理、又合规,我们也就无话可言了!

三、关于加计扣除问题

问题:审核结论认为,某企业不属于专门从事房地产开发业务的企业,在开发“****”项目期间并未及时取得房地产开发资质,因此不能享受加计扣除。依据是《土地增值税暂行条例实施细则》规定:“根据条例第六条(五)项法规,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项法规计算的金额之和,加计20%的扣除。”即按照“取得土地使用权所支付的金额”、“开发土地和新建房及配套设施的成本”加计扣除20%。

说明:我们认为,上文中“从事房地产开发的纳税人”包含从事房地产开发的企业单位或者个人,从事房地产开发,是指依法开发土地和房屋的行为,当然不仅仅指名称中有房地产开发、开发前取得开发资质等为条件。按照审核结论的逻辑,上文中“从事房地产开发的纳税人”应等同于“专门从事房地产开发的企业”等同于“取得房地产开发资质的房地产开发企业”,其他从事房地产开发的纳税人应该排除在外,显然是对“从事房地产开的纳税人”的限制性解释,这种限制性解释或者理解有政策依据吗? 

某企业主业基本为房地产开发,开发项目不仅仅是这一个,后续还开发了很多项目,虽未在本项目开发前取得开发资质,但是后期及时取得相关资质。

因此,本开发项目属于以出售开发产品为目标,属于从事房地产开发,无论从政策规定还是资质条件,都具备加计扣除的条件,应予以加计扣除。

四、关于发票不规范问题

问题:计入开发成本的部分发票不符合规定,不得作为扣除项目扣除。

说明:主要有两种情况,一是备注栏未填写;二是发票清单不是机打。分别说明如下:

A有限公司开来的发票号****的增值税普通发票,发票金额1000万元,该发票与2016年7月开具,未在备注栏备注相关信息;

B公司根据结算该项目分摊的成本金额200万元,结算及发票金额可证明其真实性,发票为建安统一发票及设备采购发票,无需备注。

调整依据是《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年70号公告)。

在此我们需要说明的是,2016年70号公告于2016年11月10日发布,同时明确规定:“本公告自发布之日起实施。”而开出和取得该发票时间在2016年7月。税收法定,不溯及既往。

C有限公司开具增值税普通发票12000万元,虽清单未直接从税控系统开具,但结算及发票资料可以证明该成本真实发生,再说现行政策没有规定增值税普通发票清单必须通过系统开具,土地增值税也没有相关规定。

以上审核提出的问题和说明,可以说公说公有理,婆说婆有理。其实争议的还不仅仅是这些,同样的一个开发项目,土地增值税的计算方法可以有四五个,并且每个方法计算的税额相差还非常悬殊,说它是“土地争执税”也不为过。需要说明的是,税收是财产在政府和企业、个人之间的分配,依法治国的最直接体现应该是依法治税,而依法治税的前提应该是税制要素明确,计算方法唯一、应纳税额确定,如果因人而异,结果多种,那税收还是税收吗?

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