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契税完成立法,变化到底在哪里?

发布时间:2020-08-17 字体: 放大 缩小 作者:微言税语 阅读数:379

2020年8月11日,国家主席习近平签署第五十二号令,《中华人民共和国契税法》已由第十三届全国人大常委会第二十一次会议通过,自2021年9月1日起施行。自此,我国又一个税种契税完成立法程序,标志着我国税收立法又向前推进一步。那么从条例变成法,变化到底在哪里?仅仅是法律级次的提高还是有实质性的变化呢?

推进税收法定原则是提升法律级次的主要原因,根据《立法法》第八条的规定,税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度只能制定法律。换句话说,税收法定的标准是税种设立、征税范围、计税依据及税率、税收征管等通过立法,由相应的法律规定,而不是通过授权的方式由行政机关制定。在这一基本原则下,契税法与原契税条例而言,应该有巨大的变化,但是由于我国立法的基本方式是法律制定的较为原则,具体的事项通过法律解释予以明确,不可能通过立法的方式明确很多原来就不确定的问题,因此从这一视角来看,变化又不是很大。这变与不变,变得大小如何,也是仁者见仁,智者见智。

总体来讲,契税的变化体现在征税范围和计税依据的法定,将散落在条例、细则和规范性文件中的关于征税范围和计税依据的规定集中在契税法中。

一是契税法几乎穷尽了所有的转移土地、房屋权属的行为,特别注意的是增加了“划转”方式,将原条例、细则及规范性文件中土地使用权、房屋产权转移的情形全部列出,具体包括:土地使用权出让;土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;房屋买卖、赠与、互换;以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属。换句话说,在税法规定的应税行为之外如果有可能发生转移的情形,那就可以不交契税了。

二是契税法基本明确了契税的计税依据。实践中随着契税政策的不断制定出台,计税依据的争议也是越来越多。契税法对土地、房屋权属不同转移方式下的计税依据给出了规定,属于土地使用权出让、出售,房屋买卖,计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;属于土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;属于土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。还明确,纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

特别是最常见的出让、出售和房屋买卖转移方式下,计税依据为合同确定的成交价格,正常理解应该是出让方和受让方签订的合同,同时是这个合同确定的成交价,也就是说,并没有将国有土地使用权出让的计税依据分“协议出让”和“竞价出让”,也并没有说明受让人按规定缴纳给第三方的诸如市政建设配套费等也属于纳入契税计税依据,当然也没有把受让国有土地使用权,然后支付给被拆迁人的补偿也放在计税依据。

作为一个涉税专业服务行业的执业者,看到这些税收法定的精神体现,莫不感到欣慰!当然契税还有许多闪亮的变化点:

 亮点之一,“国有土地使用权”改为“土地使用权”,去掉了两个字,但是扩大了征税范围,估计是与土地管理法修法协调,留有余地。这次升级契税,将原“国有土地使用权出让”的表述变更为“土地使用权出让”,是基于对集体土地使用权出让的考虑,将集体土地使用权的出让纳入了契税的征税范围。2019年修订的《土地管理法》在第六十三条规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让的方式交由单位或者个人使用。去掉“国有”限制,意味着将集体土地使用权的出让纳入到征税范围。

亮点之二,契税法对于土地、房屋权属转移合同确定的成交价格作出具体说明,成交价格不仅包括应交付的货币,还包括了应交付实物、其他经济利益对应的价款,契税计税依据的确定更加明确;对于没有结算价格的转移,如土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,计税依据的确定进行了执法权限制性明确,规定税务机关一是要参照市场价格,二是依法核定。

同时对于成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,不再简单参照市场价格核定,而是遵循《税收征收管理法》的规定进行核定,即核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。

亮点之三,契税的纳税义务发生时间虽然没有变化,但是纳税期限却由“纳税人应当纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”改成了“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”契税申报和缴纳时间合二为一。这一修改,一是延缓纳税时间,提高办事效率,纳税遵从度也必然提高;二是纳税期限规定与现行地方契税实施办法中的实际规定保持一致,有利于契税征管。实践中,个人购买住房,往往在权属转移变更前缴纳契税,若按照暂行条例和实施细则规定,将会导致较多纳税人未按照规定缴纳税款,需要加收滞纳金。地方制定的契税实施办法,也多为在权属登记(变更)前缴纳,更符合契税对权属转移征税的立法目的。

亮点之四,法律明确规定,转移合同不生效、无效、被撤销或解除的,土地使用权、房屋权属没有发生实质的转移,如果已经缴纳了税款的,纳税人可申请退税。固定了《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税的合理规定,避免了征纳争议的发生。

亮点之五,新的税收单行法,为加强税收征管,都增加了税务机关和具体税种征管过程中涉及到的相关部门建立信息共享机制的规定,对于提升大数据治税能力、提升纳税人的税法遵从度将发挥积极影响。同时,还明确了契税实体法与税收征管法的衔接。

估计亮点还有不少,还要慢慢消化,附上对比表,希望对您有所帮助。

契税条例与契税法逐条对比表

契税暂行条例

契税法

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。

第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:
()国有土地使用权出让;
()土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;
()房屋买卖;
()房屋赠与;
()房屋交换。
前款第二项土地使用转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。

第二条 本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:
(一)土地使用权出让;
(二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;
(三)房屋买卖、赠与、互换。
前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。

第三条 契税税率为3-5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

第三条 契税税率为3-5%。契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

第四条 契税的计税依据:
()国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;
()土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
()土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

第四条 契税的计税依据:
(一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;
(二)土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;
(三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

第五条 契税应纳税额,依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。
应纳税额计算公式:应纳税额=计税依据×税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的,按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算

第六条 有下列情形之一的,减征或者免征契税:()国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;()城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;()因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;()财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

第六条 有下列情形之一的,免征契税:
(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;
(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;
(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;
(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;
(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

第七条 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途,不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的,应当补缴已经减征、免征的税款。

第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:
(一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;
(二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。
前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。


 第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。

第八条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

第九条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

第九条 纳税人应当纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

第十条 纳税人办理纳税事宜后,契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。

第十一条 纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

第十一条 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的,土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。


第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。

第十二条 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料,并协助契税征收机关依法征收契税。

第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。

税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。

第十三条 契税的征收管理,依照本条例和有关法律、行政法规的规定执行。

第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。

第十四条 财政部根据本条例制定细则



第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

第十五条 本条例自1997101日起施行。195043日中央人民政府政务院发布的《契税暂行条例》同时废止。

第十六条 本法自202191日起施行。199777日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。


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