开发项目清盘清算增值税处理之转为自用

发布时间:2017-01-12 字体: 放大 缩小 作者:何旻虎 阅读数:109

“清盘”是个俗语,通常把开发项目所有开发产品处置完毕而进行的收尾工作叫清盘,也可以说是尾盘销售,比如把剩余为数不多的现房从开发产品的范畴内一次性转出,相当于项目“清仓”的意思。梳理一下,清盘的方式主要有打包销售、转为自用及整体托管,今天我们就转为自用说明如下:

“转为自用”是指开发企业将开发项目剩余开发产品的产权办在开发公司名下,如果自己使用转入 “固定资产”科目,随时变现或者对外经营租赁转入“投资性房地产”。

转为自用后销售的处理

转为自用,由于没有发生销售行为当然也就不缴纳增值税,待转让销售时,按照销售自建的不动产处理,会计上则是作为处置固定资产处理。在这种情况下,有人误认为如果项目为一般计税方法,则支付土地出让金及拆迁补偿费支出不得从应税销售额中扣减。其理由是可以从销售收入额中扣减土地出让金、拆迁补偿支出的前提是销售开发产品,而不是处置固定资产。这种认识是错误的,开发项目适用一般计税方法的,只要销售该项目房产,无论是一手房还是办理产权后销售二手房,都属于本项目的可售面积,因为其进项税可以抵扣,因此仍然应按照一般计税方法计税,转让转入固定资产的本项目的不动产,应计算销项税,计算的方法仍然是含税销售额扣除相应面积分摊的土地出让金、拆迁补偿费等的差额,换算为不含税收入乘以适用税率计算。

当然如果适用简易计税方法,应按照转让收入换算为不含税的销售额乘征收率5%计算应缴纳的增值税。

转为自用租赁的处理

开发企业将开发项目尾盘转为固定资产或者投资性房地产用于出租,主要解决的是租金收入的计税方法问题。一般而言,房地产企业都认定为一般纳税人,其销售老项目可以选择按照简易计税办法计税也可以选择一般计税方法计税,但是房地产企业取得的其他应税收入是否也可以按简易办法计税,需要特别说明一下。

财税[2016]36号文明确,一般纳税人出租其2016430日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016430日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人出租其201651日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

据此我们不难看出,一般纳税人出租不动产的计税方法选择要看所出租不动产的取得时间,取得时间在规定时间(营改增时间)以前可以选择简易计税,在规定时间以后,则必须选择一般计税方法。那么开发企业清盘的项目是老项目,转为自用时已经在规定时间以后,取得时间算是规定时间以前还是以后?《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税[2016]68号)给出了明确的答复,本文第二条“不动产经营租赁服务”规定:“房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人,出租其201651日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目,应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

根据上述规定,房地产开发企业出租自行开发的房屋,如果出租的房屋属于老项目并选择简易办法计税,则取得时间视同为开始开发建设的时间,当然在规定时间以前,租金收入按照简易办法计税。如果出租房产所属的老项目适用了一般计税方法,该房屋出租收入是否也适用简易计税方法呢?这个文件并没有说清楚,只是说“房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法”,感觉只要是出租老项目房产,就可以选择简易计税方法,如果这么理解就有偏差了!税虫认为,如果房地产企业中的一般纳税人老项目选择了一般计税方法,营改增后开发项目的进项税可以抵扣,清盘未售的开发产品出租如果选择简易计税方法,就出现了按简易办法计税又抵扣了进项税,显然与增值税基本原则相悖,还有一种办法就是转出按照简易办法计税收入的进项税,但是由于一般计税方法收入和简易计税方法收入不同步,同时进项税已在开发销售阶段抵扣,肯定无法计算。基于这种情况,我们认为出租一般计税方法的老项目,租金收入应按照一般计税方法计算缴纳增值税。房地产一般纳税人新项目清盘转为自用出租的,属于出租201651日以后取得的不动产,按规定当然是按照一般计税方法计算缴纳增值税。

对于尾盘转为自用出租,如果出租房产的项目所在地与企业机构所在地不一致,还应注意预交和纳税义务发生时间。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(2016年第16号)规定,一般纳税人出租不动产,选择适用简易计税方法的,如果不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区),应向不动产所在地主管国税机关预缴5%税款,向机构所在地主管国税机关申报。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,应向机构所在地主管国税机关按照征收率5%申报纳税。一般纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的,不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

无论是一般计税方法还是简易计税方法,提供的租赁服务采取预收账款方式的,纳税义务的发生时间为收到预收款的当天。也就是说只要收到租金款项,当期必须在机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

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