开发项目清盘清算增值税处理之整体托管

发布时间:2017-01-14 字体: 放大 缩小 作者:何旻虎 阅读数:208

术业有专攻,房地产企业的优势在于销售开发产品,不在对房屋进行经营管理。房地产企业为尽快抽身正装投入新的项目开发,不被只剩尾盘的项目所托,可能会采取尾盘开发产品委托其他单位或者个人代为管理的情况,这就是所谓的“整体托管”。因此,整体托管是开发企业将尾盘开发产品委托给其他法人或个人进行经营管理取得收益的处理方式。托管是开发公司授权托管人对开发产品经营管理,其经营行为是以委托人的名义进行的,由于其收益不是固定不变的,并且受托人也是以委托人的名义经营的,委托人不向受托人收取报酬不是出租;由于其权属关系不发生变化,不是投资也不是赠予。

开发企业托管尾盘的对象不外乎两种情况,一是由关联关系的物业管理公司托管,二是由无关联关系的其他企业托管。托管房产的经营方式根据授权应该有多种方式,但是其原则是以委托方的名义进行,比如出租,出租方是开发公司,承租方是承租人,托管方是出租房的代理人。

整体托管要解决的问题是受托人与托管人的纳税义务及应税收入的确认。在托管关系中,有委托人、受托人和交易对象。房产属于委托人,基于房产取得的收入属于委托人,应由委托人根据经营项目按规定税目缴纳增值税,委托人支付给受托人的报酬,其实是基于委托代理关系取得的收入,应按照“商务辅助服务”的相关税目确定。这里要特别注意的是,委托方的收入应包括房产经营收入的全部,不应扣除支付给托管方的服务费。

例如甲房地产公司开发项目希望花园(老项目,按简易办法计税)进行尾盘清理,有五套住房、三间门面房未售出,经沟通委托项目所在地一家公司(一般纳税人)托管,可以出租、销售,按照出租收入的20%支付代理费,按照销售收入的5%支付销售收入费。托管人托管期间,三间门面房出租,年含税租金收入300万元,税后收入扣除手续费支付委托方,销售住房一套,总价80万元,就地预交税款后扣除手续费转付委托方。

甲房地产企业应确认的含税房租收入为300万元,而不是240万元,应以其名义在项目所在地预缴增值税14.28万元(300/(1+5%)*5%),城建税等附加税费1.43万元,不动产所在地缴纳房产税34.29万元(300/(1+5%)*12%),销售不动产取得收入80万元,应在项目所在地预交增值税3.81万元,附加税费0.38万元;托管方应按取得的服务费、手续费收入计算销项税额3.62万元((60+4)/(1+6%)*6%),实际向甲房地产公司结款257.71万元计算公式如下:

结款金额=380-60-4-14.28-1.53-34.29-3.81-0.38=261.71

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