房地产交易税收服务和管理工作的现状及对策

发布时间:2017-11-14 字体: 放大 缩小 作者: 阅读数:87

  我省全面推开“营改增”后,实现了增值税对货物和服务的全覆盖,打通了增值税抵扣链条,基本消除了重复征税,企业赋税进一步减轻,有力地促进了企业升级、社会转型,为培育新动能,深化“供给侧结构性改革”提供了积极的财税政策支持。与此同时,地方财政收入和刚性的财政支出之间的矛盾凸显,地方税主体税种缺失,推进中央与地方事权和支出责任划分改革,构建地方税体系迫在眉睫。

  房屋和土地是地方税收稳定的税源。不考虑与房屋和土地相关的增值税、企业所得税等主体税种,就耕地占用税、契税、土地增值税、房产税、土地使用税等地方税种, 2016年我省上述5税种实现91.3亿元,占地方税收的比重为21.2%,与上年同期相比,增长了18.5%,增收潜力巨大。

  为了培植地方税源,加强房屋和土地征管,我省地税高度重视房地产交易税收服务和管理工作。面对房地产交易税收服务和管理工作涉及的税种多、涉税事宜复杂、征管难度大、工作要求高的实际情况,全省地税系统采取有效措施,在房地产交易税收服务和管理工作科学化、规范化、精细化、信息化上下功夫,为组织地方税收收入,提高地方税种征管质效,促进地方经济发展,作出了贡献。一是根据全面推开“营改增”后工作的需要,将契税、土地增值税、房产税等职能从财产和行为税处划转到营业税处(房地产税处),夯实了房地产交易税收服务和管理的组织保障。二是开展房地产交易税收服务和管理专项督查,组织了全方位无死角的自查自纠,优化了服务,规范了管理,防范了房地产交易税收执法风险。三是推进协作配合,建立信息共享机制。特别是简化契税办理流程取消(无)婚姻登记记录证明的政策出台后,省地税局主动与民政部门联系,制定婚姻登记共享工作方案,开发了婚姻登记信息实时查询系统,目前正在试运行,可最大限度地满足纳税人便捷办税、高效办税,保障纳税人的合法权益。四是深化国税、地税征管合作,联合省国税局对纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产委托代征的政策落实情况进行了督查,并联合制定了关于加强房地产中介管理的政策意见,建立了联动监管机制,维护了房地产中介交易的税收秩序。全省各级地税机关还发挥自身优势,加强对存量房和增量房税源管控,有效应用房地产交易计税价格核定系统,落实国税、地税“窗口互设、人员互派”办税模式,为纳税人提供受理、核税、征税、开票一站式服务,避免纳税人“多头跑”。

  但是,我省房地产交易税收中仍然存在着桥接“信息孤岛”,拆除“部门隔离墙”的问题,主要表现有:一是构建“政府领导、税务主管、部门配合、信息支撑”的综合治税机制,缺乏省级层面的政策文件,实践中,有些部门不愿共享数据,造成基层征收机关工作效率不够高,税收执法风险大。二是全省信息化水平发展不均衡,部分市(州)局、县(区)局与房管、国土部门开展部门协作与信息共享,其他的市(州)局、县(区)局能实现部门协作与信息共享的,只能靠人工的取数方式,按时传递电子数据或者是资料。三是在开展部门协作与信息共享的市(州)局、县(区)局,除个别地方(如武威市凉州区地税局)可实时与房管部门交互信息,其余均未实现与房管、国土部门的实时信息交互。

  针对我省房地产交易税收服务和管理的现状,应对“营改增”后“以票控税”抓手缺失的问题,深化“信息管税”,落实《房地产交易税收服务和管理指引》,提出以下几点建议。

  坚持把依法治税作为构建房地产交易税收协税护税的保障。房地产交易税源零星分散,征管难度大。积极争取政府支持,推动出台协税护税政策文件,重点明确房管、国土等部门与地税部门交换涉税信息的职责,规范涉税信息的范围、内容、程序、方式、标准和时限,建立定期信息交换机制,为地税部门获取信息提供制度保障。

  整合数据资源用于构建房地产交易涉税信息交换平台。根据房地产交易税收一体化管理的要求,结合房地产经营特点,按照房地产开发、交易、保有各环节,建立涉税信息交换平台,加强各环节之间信息比对。在房地产开发环节,强化与房管、国土部门的信息交换,加强土地增值税预征和清算管理,并与国税部门交换数据,与流转税、企业所得税申报数据核对,确保土地增值税足额征收。在房地产交易环节,强化与房管、国土、民政等部门的信息交换,提高耕地占用税、契税征管质效。国土部门根据地税部门出具的耕地占用税纳税凭证或减免税文书,发放建设用地批准书;房地产登记部门凭地税部门出具的契税完税证明,办理房地产登记,落实“先税后证”。在房地产保有环节,强化与国土、房管部门的信息交换,核实房产税、城镇土地使用税是否足额征收,并与纳税人申报的契税信息、企业所得税清缴申报信息、流转税房屋租赁信息比对,查找房产税、城镇土地使用税是否存在漏缴问题。

  以“金税三期”为契机推进国地税深度合作。在房地产交易国地税合作已取得的工作成效的基础上,深度整合国地税办税资源、管理资源、服务资源,挖掘“金税三期”实现信息共享的功能模块潜力,加强房地产税收信息交换与应用。地税部门在做好房地产交易增值税代征和发票代开的同时,定期将代征增值税信息及有关减免税信息等传递给国税部门,国税部门定期将房地产开发企业销售不动产的增值税预缴信息、申报信息、开具发票信息等传递给地税部门,双方共同做好房地产有关增值税和相关地方税费的征收管理工作。

完善内控机制以防范房地产交易税收服务和管理风险。进一步总结各级地税机关完善房地产交易内控机制,堵塞征管漏洞的工作经验,明确岗位职责和业务流程规范,建立不相容岗位人员相互分离、相互制衡机制;加强岗位人员定期轮换制,坚决避免多人共用一个账号、一人使用多个账号等违规行为,实施全程痕迹化;健全房地产交易征管台账,定期抽查,发现问题及时通报;强化第三方信息采集,通过信息查询比对,从源头管控房地产交易税收执法风险,杜绝漏征漏管。


精耕细作房地产交易税收管理细微处见成效

 近年来,随着经济快速的发展、旧城改造、城市化进程的加快和居民对住房需求的不断提高,促进了房地产业快速发展,房地产交易日趋活跃,房地产税收收入一度呈现出快速增长态势,逐步跃变为地方财政收入的主流。征收手段和各项管理工作逐渐加强,随着房地产交易税收控税机制不断完善,以及协税护税部门依法行政意识的提高,房地产交易税收管理逐步走向正轨。

  一、区局房地产交易税收管理已形成的模式

  目前,我局和市房地产交易产权登记中心已形成工作联系制度,征收分局在产权登记中心设置专柜负责房地产税收服务和管理具体事项,制定了岗位职责,落实了管理权限。区局与产权登记中心建立有信息交换机制,按照相关要求及时传递交易信息,严格执行先税后证规定,纳税人持税收完税凭证在产权交易大厅办理过户手续。

  二、区局房地产交易税收管理取得的主要效果

  2014年房地产交易征收各项税款6875万元(其中:营业税及其他税款1384万元,契税5491万元)。有864户二手房交易纳税人享受了税收优惠,减免税款2381.4万元。

  2015年房地产交易征收营业税及其它各项税款4922万元(其中:营业税及其他税款494万元,契税4426万元)。有1187户二手房交易纳税人享受税收优惠,减免税款 2897.64万元。

  2016年房地产交易征收营业税、增值税及其它各项税款4542万元(其中:营业税及其他税款474万元,契税4068万元)。有1361户二手房交易纳税人享受税收优惠,减免税款3602万元。

  三、区局房地产交易税收管理采取的创新措施

  (一)加强领导,提高对房地产税收管理工作的认识。区局成立房地产交易税收管理和服务工作领导小组,由主管领导任组长,业务科室及专业化管理分局负责人为成员,由税政科负责房地产交易相关税收政策落实,征管科负责与不动产产权登记中心协调配合,信息科负责与不动产产权登记中心网络维护及信息传递。业务科室辅导专业化管理分局和征收分局相关人员,在房地产交易税收服务和管理过程中应当坚持法治、规范、高效、便民原则,形成以规范税务干部,方便纳税人为目的;以优化服务、方便纳税为宗旨;以“先税后证”为抓手;以信息共享、数据比对为依托,实现房地产交易相关税费的一体化征收管理格局。

  (二)充实力量,为房地产交易税收征管工作的顺利开展提供有力保证。20106月区局在房产交易中心设立房地产交易税收服务窗口并正式运行,派出2名专业干部负责房地产交易税收征管工作。2015年底在区局征收分局也设立房地产交易税收管理服务窗口。目前区局在产权登记中心派驻5人,按照《房地产交易税收服务和管理指引》要求设置岗位,申报受理岗和税款征收岗、发票代开岗两人,业务复核岗1人兼任纳税辅导岗,资料管理岗1人兼任票证管理岗,业务复核岗、票证管理岗均为区局在职干部。产权登记中心各岗位之间人员由征收分局定期轮岗,确保房地产交易税收各项征管工作的顺利开展。

  (三)公示办税流程,简化办税程序,进一步整合优化办税流程。通过公告栏公开税收政策、办税程序、服务承诺、办理时限、咨询和投诉举报电话等应公开事项。对经公示仍不清楚办税流程的纳税人,由纳税咨询岗进行导税服务,引导纳税人到相关的服务区域或窗口办理各房地产交易涉税事项;辅导纳税人填写涉税资料、解答纳税人办税咨询、设制纳税人意见建议征询簿,广泛听取纳税人意见建议,自觉接受纳税人监督。加强税务机关与纳税人之间的沟通与联系,让纳税过程成为为纳税人提供一流服务、自觉接受社会监督的过程。

  (四)加强部门协调配合,严格实行先税后证。加强部门密切配合也是房地产交易税收服务和管理中的一个重要事项。由于房地产交易税收处于房地产管理的中间环节,征收实行源头控制和“先税后证”程序,要求房地产交易税收征收部门要与国土、房管部门建立长期合作制度,协调配合。国土、房管部门坚持以“先税后证”为把手,不见税收完税凭证,不予办理土地使用权、房屋产权登记手续,形成了从源头到末端的链条控制体系,达到共同协税护税的局面,杜绝税款的跑冒滴漏,确保房地产交易税收应收尽收。

  (五)建立健全二手房计税价格评估监管制度。二手房计税价格问题,是房地产交易税收管理机关加强重点监管的内容之一。由于二手房的实际交易价格难以捕捉,我局把二手房的交易通过《二手房计税价格系统》评估的最低价格与纳税人申报的交易价格孰高作为二手房计税的依据。通过对二手房成交计税价格的监管,使税款流失现象得到有效的遏止。

  (六)加强对征管人员的业务培训,推行文明办税。房地产交易税收征收服务窗口是地税机关为纳税人集中办理二手房交易、增量房买卖等涉税事项提供纳税服务的重要窗口,担负着二手房交易发票开具、税款征收、政策宣传和帮助纳税人完成相关涉税事项的重要职能。一是加强对征管人员的业务培训。对税收政策进行系统培训、技能考核,提高征管人员的业务素质。二是推行文明办税,实行文明用语、高效率办事等服务举措,提高服务水平。三是大力推进依法行政。加大对税收法律法规及执法程序等法律知识的学习,不断增强执法、用法的意识和能力。

  四、对进一步加强房地产交易税收服务和管理的建议

  一是加大宣传力度。为解决基层人手不足问题的现实和税收政策多工作量大的问题,建议在加大宣传力度上大做文章,组织人员及时编制、更新存量房交易税收政策资料,列明各种类型交易需缴纳的税费、税率等涉税信息,主动通过报纸、电视、网络、LED显示屏、宣传手册、QQ、微信等媒介进行大力宣传,扩大政策的普及面,让每一位纳税人都掌握存量房交易税收政策,营造出良好的学法、知法、守法氛围。

  二是优化纳税服务。为了服务方便纳税人、提高纳税人办税效率、提升纳税服务满意度,推进征管改革,促进税收现代化,在整合和改造个人存量房交易税收征管现有信息系统基础上,研究开发“个人存量房交易税收征管系统”。方便纳税人申报存量房交易,同时降低税务部门执法风险。

  三是加强部门协作。对外要建立起地税与财政、房产、国土、规划等相关部门的协作机制,对内也要明确由税政科牵头,征管科、法规科、信息科、六分局等部门配合,建立起内部系统相关部门的协作机制,对工作实施动态管理,总结得失,分析问题,制定措施,以确保存量房交易评估价格略低于市场真实价格,可以堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞,减少税款流失,维护国家财政利益。

  四是加大核查力度。包括两方面:一方面推行事后稽查制度。存量房交易属于一次性交易,既是首次申报,也是最后一次申报。纳税人办理过户后,不容易查找,税务机关等各部门对交易的真实性,申报是否正确等一般都未进行事后检查。建议发挥税务稽查职能作用,主动出击,与各部门联合,加大对办理过户后的纳税人的跟踪检查力度,对涉税违法严厉打击,对弄虚作假、偷漏税行为严肃查处。另一方面加大对税收执法检查力度。实行异地交叉检查制度,着力检查存量房税收政策的执行情况,及时纠正各种税收违法违纪行为,并严肃处理,确保税收公平、正义。

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