最近，《求是》杂志连续刊发两篇重磅文章，一篇聚焦房地产市场预期，一篇聚焦宏观稳预期工作。这不仅仅是理论探讨，更是政策信号的一次集中释放。

对于房地产企业、购房者以及房地产涉税服务机构来说，这两篇文章透露出的信息，值得认真拆解。

一、官方怎么看当前楼市？——三个核心判断

1.市场正在“深度调整”，但并非“崩盘”

文章明确承认：

“部分项目、部分城市出现局部供过于求，销售和价格较大幅度回落。”

但同时也强调：

“房地产业增加值占GDP 13%，带动就业超7000万人，仍是国民经济基础产业。”

结论：官方不回避问题，但坚决反对“房地产业不重要了”的论调。

2.供需关系变了，但空间还在

城镇人均住房建筑面积约41平方米，户均超1.1套，总量基本平衡；但结构性不足明显，主要是保障房相对缺乏，新市民、青年人住房负担重；城镇化率67%，户籍城镇化率仅50%，仍有大量刚性需求待释放；存量住房约350亿平方米，每年折旧更新需求约7亿平方米。

结论：增量扩张时代结束，但存量更新+品质升级空间巨大。

3.传统“三高”模式走到尽头

“高负债、高杠杆、高周转模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变。”

结论：开发商不能再指望“拿地—盖房—快速回款”的老路。

二、政策制定的新逻辑：预期管理成为核心武器

这两篇文章最重要的信号是：预期管理被提到前所未有的高度。

对政策制定者的要求（直接影响市场走势）

强调：政策一次性给足，不搞添油战术；避免市场与政策反复博弈，减少不确定性。

强化政策一致性：房地产政策不能孤立出台，要与财政、货币、就业、收入政策“同向发力”。

慎重出台收缩性政策：当前阶段，不太可能出现激进的房地产税试点或严厉的信贷收紧。

信息引导成为政策工具：对房价、法拍房、房企债务等敏感指标加强监测，并配套专家解读。

对自媒体不实信息进行管控。

一句话总结：政策的目标是缩短调整时间，熨平市场波动。

三、对三类主体的具体影响与建议

（一）房地产企业：转型不是选择题，是必答题

1.机会点：

存量改造：老旧小区更新、城中村改造、保障房建设有明确政策支持；

“好房子”建设：安全、舒适、绿色、智慧，将成为新的产品标准；

持有物业+服务运营：从卖房转向提供居住服务，不动产投资信托基金扩容提供退出渠道。

2.风险点：

个别房企仍可能破产重组，债务风险未完全出清；

高杠杆、高周转模式已死，盲目拿地风险极大。

3.建议：

加快存量项目去化，积极参与保障房、城市更新；

转型做“产品—服务—运营”一体化，降低负债率；

关注“白名单”项目融资机制，用好政策窗口。

（二）购房者：预期稳定≠房价大涨，理性决策是关键

1.刚需购房者：

政策明确“止跌回稳”，房价继续大幅下跌的空间被政策托底；

但官方也强调“总量基本平衡”，不要指望短期暴涨；

现房、国企/央企项目、保交楼项目是更安全的选择。

2.改善型购房者：

“好房子”建设成为政策重点，未来产品品质会明显提升；

l老旧小区自主更新、原拆原建等模式正在试点，置换链条正在疏通；

l可以观望，但不必恐慌性抛售或追涨。

3.投资者：

房地产金融属性弱化，“房住不炒”基调未变；

长期看，只有核心城市、核心地段、高品质物业具备保值功能。

一句话：政策想让你“敢买房”，但不是“炒房”。

（三）房地产涉税服务机构：专业能力将更值钱

1.税务服务需求变化：

存量盘活：收购存量商品房用于保障房，涉及资产转让、税务筹划；

土地出让金补缴机制试点，年限超期土地如何补缴将成为新课题；

房企债务重组、破产清算中的税务处理需求增加。

2.政策咨询需求：

各地“以需定建、以需定购”保障房政策差异大，需要属地化解读；

住房公积金制度改革、不动产投资信托基金税收政策有待明确。

3.建议：

加强对存量资产交易、城市更新、保障房领域的税务政策研究；

关注地方试点动态，提前为客户提供合规筹划；

帮助房企在转型过程中控制税务成本与风险。

四、总体判断：楼市进入“预期管理型”新阶段

这两篇文章实质上是告诉市场：政策底已经明确，但不会再走老路。

短期：托底是明确的，去库存、保交楼、稳价格是硬任务；

中期：存量更新、保障房、“好房子”建设将成为主流；

长期：房地产从增长引擎转向稳定器，预期管理将成为常态工具。

对于房企、购房者、服务机构来说，最大的风险不是市场波动，而是用旧逻辑去理解新阶段。

预期稳，则市场稳；市场稳，则行业立得住。

这句话，值得反复读三遍。

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看懂政策，才能走对步子。

作者单位：方正税务师 税务风险管控服务部